Практическо ръководство

Real estate в България

Покупка, due diligence, управление и инвестиционни възможности.

Актуализирано: май 2026

Българският пазар на недвижими имоти е сред най-динамичните в Европейския съюз: растящи цени, конкурентни ипотечни лихви и приемането на еврото от 1 януари 2026 г. превръщат страната в реална възможност. Това ръководство преглежда шестте основни области за безопасна покупка, управление и инвестиране, с особен фокус върху Северозападния район — нашата оперативна база.

01 Покупка и наем: процедури и разходи

Покупката на имот се сключва чрез нотариален акт. Разходите включват: местен данък за прехвърляне (0,1%–3% от по-високата стойност между цената и данъчната оценка), прогресивни нотариални такси (с таван около 3 000 EUR), такса за вписване (0,1% фиксирана) и ДДС от 20% — недължимо за "стари" сгради или нерегулирани терени.

Договорите за наем трябва да са в писмена форма. За да обвързват новия купувач, трябва да бъдат заверени от нотариус и вписани в Агенцията по вписванията.

Интерпрогрес съдейства при преговорите, проверката на документите и изготвянето на предварителните актове.

02 Due diligence: основният стълб на сигурността

Не е задължителна по закон, но е незаменима. Проверката обхваща четири направления.

Анализ на собствеността: Проверка на веригата на собственост за последните десет години, за да се изключат претенции на трети лица.
Тежести: Проверка за ипотеки, запори, сервитути и вписани наемни договори.
Градоустройствено съответствие: Проверка на застрояемостта и съответствието на строителните разрешения с действителното състояние.
KYC и противодействие на изпирането на пари: Идентифициране на крайния действителен собственик в съответствие с AML правилата.

Особено внимание към "панелния" фонд — сглобяемите блокове от социалистическия период: риск от корозия на стоманените съединения, липса на Технически паспорт (над 95% от старите сгради са без), несъответствия в квадратурите в нотариалните актове, банков LTV около 10% по-нисък в сравнение с ново строителство.

03 Имотен и фасилити мениджмънт

Секторът се регулира от ЗУЕС (Закон за управление на етажната собственост). Професионалният мениджър отговаря за поддръжката на общите части, контрола на достъпа, финансовото управление на етажната собственост (вноски, консумативи, фонд "Ремонт"), енергийните сертификати и MLS системите за прозрачност при сделките.

04 Тенденции и инвестиционни възможности 2025

Сред най-динамичните пазари в ЕС, тласкан от конкурентни ипотечни лихви и влизането на България в еврозоната от 1 януари 2026 г.: премахнат валутен риск спрямо Италия, конвергенция на цените към средното за ЕС, повишено доверие на чуждестранните инвеститори.

Двустайни в големите градове: София, Пловдив, Варна, Бургас: висока ликвидност и постоянно търсене на дългосрочен наем.
Gated communities: Затворени комплекси с охрана, зелени площи и професионално управление. Търсенето расте.
Ваканционни имоти: Черноморие и планински зони: силен интерес към "второто жилище".
Имотен crowdfunding: Достъп до пазара с минимален капитал чрез лицензирани платформи.
Търговски имоти и офиси: Стабилен пазар, с постепенно завръщане към физическите пространства след хибридния период.

05 Фокус: Северозападен район

Зона от интерес за инвеститори, които търсят ниска ценова база. Нашият офис в Монтана работи ежедневно в този район.

Селски имоти: 5 000–6 000 EUR в областите Видин, Враца, Монтана, Плевен, Мездра (срещу над 30 000 EUR в други зони на страната).
Апартаменти: Сред най-ниските цени на кв.м. в страната: около 558 лв./кв.м. в Монтана.
Северозападни квартали на София: Люлин, Надежда, Връбница: по-ниски компенсации на собствениците на земя (~18% срещу 35% в южните части), по-бързо и икономично строителство.
Логистично развитие: Зоната София–Калотина е стратегическа за индустриални паркове към Сърбия и Централна Европа.
Селски туризъм: Все още недоразвит потенциал, с налично европейско финансиране и ограничена конкуренция.

06 Защо да инвестирате в България: стратегически предимства

Растящ пазар: През 2025 г. вторият по растеж имотен пазар в ЕС, с ефекта от еврото като катализатор.
Защита от инфлация: Цените почти се удвоиха през десетилетието 2004-2015, годишна доходност често над 5%, от 3 до 5 пъти по-печеливши от банковите депозити.
Данъчни предимства: Плосък данък 10%, разходи за придобиване между 2,5% и 5,3% (срещу до 10% в Испания), без ограничения за репатриране на капитал.
Диверсификация: Земеделски земи с поскъпване +500/700% за 15 години, gated communities, crowdfunding от 500 EUR.
Прозрачност: Приемане на европейски стандарти за оценка (EVS), MLS системи и автоматизирани оценки (AVM), базирани на изкуствен интелект.

Ролята на Интерпрогрес

Подкрепяме инвеститорите във всяка фаза: от първоначалния скаутинг до due diligence, от преговорите до нотариалната подготовка, до имотния мениджмънт след покупката. Офисът в Монтана е оперативната точка за Северозападния район, а този в София — за националните операции.